¿Cuándo es legal actualizar la renta del alquiler en base al IPC?
La subida experimentada por los precios durante los últimos meses, con el Índice de Precios al Consumo (IPC) por las nubes, ha suscitado una gran preocupación en la población. El precio de la cesta de la compra ha afectado negativamente a la economía de las familias y el poder adquisitivo de la ciudadanía se ha visto reducido.
Una de las mayores preocupaciones de los ciudadanos es el precio de la vivienda. Los propietarios de viviendas alquiladas se preguntan ¿puedo subir el alquiler a mis arrendatarios para hacer frente a la inflación? Y los inquilinos se preguntan ¿me pueden subir el alquiler?
La respuesta a estas cuestiones dependerá fundamentalmente de la fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento y de las cláusulas de dicho contrato.
Regulación legal de la actualización de la renta en distintos períodos.
La actualización de la renta aparece regulada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, este precepto ha sido modificado en distintas ocasiones desde el año 1994 en adelante, lo cual supone que cada contrato de alquiler tendrá una regulación diferente dependiendo de la fecha en que se firmó el contrato.
En este artículo vamos a explicar la regulación básica y fundamental en relación a los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, entre el 1 de abril de 2015 y el 5 de marzo de 2019 y, por último, antes del 1 de abril de 2015.
Al analizar la evolución legislativa de los últimos años, podemos apreciar una tendencia a proteger cada vez más al inquilino y dejar más desprotegido al propietario.
1) Contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019
Existe la libertad de pactar en el contrato un mecanismo de actualización de la renta, aunque la renta solo podrá ser actualizada cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Cuando se haya pactado un mecanismo de actualización de la renta, pero sin detallar el índice o metodología de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización.
El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá ser superior al IPC a fecha de cada actualización.
En el caso de que no se pacte la posibilidad de actualizar la renta, el propietario no tendrá derecho a actualizarla.
El arrendador debe notificar al inquilino la actualización de la renta indicando el importe a abonar a partir del mes siguiente a aquel en que se aplique la subida de la renta. Mientras no lo notifique no podrá exigirlo. Además, no podrá reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.
2) Contratos firmados entre el 1 de abril de 2015 y el 5 de marzo de 2019
La diferencia fundamental con los contratos suscritos con posterioridad al 5 de marzo de 2019, es que en los anteriores se puede pactar una actualización anual superior al IPC.
3) Contratos firmados con anterioridad al 1 de abril de 2015
En estos casos la protección legal del inquilino es menor que en los supuestos anteriores. La principal diferencia radica en que, si el contrato fue firmado antes del 1 de abril de 2015, el propietario podrá actualizar la renta en cualquier caso, incluso aunque no se haya pactado expresamente en el contrato.
En el caso de no existir pacto, el contrato se actualizará con el IPC.
En el caso de haber pactado un mecanismo de actualización, éste podrá ser superior al IPC anual.
No obstante, si el contrato fue firmado antes del 5 de junio de 2013, solo regirá la libertad de pacto a partir del sexto año de duración del contrato.
Limitación extraordinaria a la actualización de la renta en los alquileres en el año 2022.
Como consecuencia de la desproporcionada subida del IPC de este año, el Gobierno ha aprobado un Real Decreto en el que se establece que la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda no puede ser superior al 2 por ciento.
De esta forma, hasta el 31 de diciembre de 2022, el propietario no podrá actualizar la renta del contrato por encima de la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad, un índice situado actualmente en el 2%.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que este límite no es aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio.
Nuestros consejos
a) Si eres arrendador
Redacta correctamente el contrato y asegúrate de incluir una cláusula de actualización de la renta en base al IPC. Para la redacción del contrato, solicita asesoramiento legal de un abogado experto en derecho inmobiliario.
Notifica al inquilino la actualización de la renta cada año por escrito, de forma fehaciente y puntual. Programa una alerta en tu agenda para cada fecha en que el contrato vaya a cumplir un nuevo año.
b) Si eres inquilino
Ten en cuenta que la subida de la renta no tendrá efectos hasta que el arrendador te comunique por escrito la actualización de la misma. Además, si lo comunica meses más tarde de cuando puede hacerlo, no podrá reclamarte la subida relativa a los meses anteriores a la comunicación.
Revisa con un experto legal que la actualización que el arrendador pretende aplicarte es conforme al contrato y cumple con la legislación vigente. Se dan muchos casos en que los inquilinos pagan una subida de renta que no tienen la obligación legal de soportar.
Nieto Jones es tu abogado inmobiliario.
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